Face à la crainte de loyers impayés, les propriétaires bailleurs cherchent souvent des solutions pour sécuriser leurs revenus locatifs. Deux options s’offrent à eux : l’assurance loyers impayés (ALI) et la caution. Dans cet article, nous vous présenterons ces deux dispositifs, ainsi que leurs avantages et inconvénients, afin de vous aider à faire le choix le plus adapté à votre situation.
L’Assurance Loyers Impayés (ALI)
L’assurance loyers impayés est une garantie optionnelle souscrite par le propriétaire bailleur auprès d’une compagnie d’assurance. Elle a pour objectif de couvrir les risques d’impayés de loyer, charges et taxes incluses, ainsi que les dégradations éventuelles du logement. En cas de défaut de paiement du locataire, l’assureur prend en charge les sommes dues selon les conditions prévues dans le contrat.
Pour bénéficier de cette garantie, le locataire doit répondre à certaines conditions de solvabilité fixées par l’assureur (revenus minimums, CDI…). Le coût de cette assurance varie généralement entre 2% et 4% du montant annuel des loyers hors charges. Il est important de noter que la souscription d’une ALI interdit au propriétaire de demander une caution solidaire au locataire.
La caution solidaire
La caution solidaire est une garantie couramment utilisée en France, qui consiste à ce qu’une tierce personne (un proche, un organisme…) s’engage à régler les loyers impayés du locataire en cas de défaillance de celui-ci. Ce dispositif offre une certaine sécurité au propriétaire, sans toutefois lui assurer une prise en charge des éventuelles dégradations du logement.
Le choix de la caution est laissé à la discrétion du propriétaire, qui peut exiger un profil particulier (parents ou proches, organismes agréés, employeurs…). La loi interdit cependant de demander plusieurs cautions pour un même locataire et d’exiger des revenus supérieurs à trois fois le montant du loyer.
Comparaison entre assurance loyers impayés et caution solidaire
Le choix entre l’ALI et la caution solidaire dépend principalement de la situation du propriétaire et du locataire. Voici quelques éléments de comparaison pour vous aider dans votre décision :
- Simplicité : La caution est généralement plus simple à mettre en place que l’ALI, qui nécessite une souscription auprès d’une compagnie d’assurance.
- Coût : La caution est gratuite pour le propriétaire, alors que l’ALI représente un coût annuel proportionnel aux loyers perçus.
- Couverture : L’ALI offre une meilleure couverture que la caution, puisqu’elle prend en charge les dégradations et les frais de contentieux éventuels.
- Solvabilité : Le propriétaire peut avoir davantage confiance en la solvabilité d’un assureur qu’en celle d’une caution, notamment si cette dernière est un particulier.
Quelques conseils pour faire le bon choix
Pour choisir entre l’ALI et la caution solidaire, voici quelques conseils :
- Demandez-vous si votre locataire présente un risque important d’impayés. Si c’est le cas, l’ALI pourrait être une solution plus sécurisante.
- Considérez la possibilité de cumuler ALI et caution solidaire avec des organismes agréés, tels que Action Logement, qui propose la garantie Visale. Cette garantie gratuite couvre les loyers impayés pendant les trois premières années du bail, et peut être complétée par une ALI pour une protection optimale.
- Comparez les offres d’assurance loyers impayés afin de trouver celle qui correspond le mieux à vos besoins et à votre budget.
En définitive, il n’y a pas de réponse unique à la question de l’assurance loyers impayés ou de la caution solidaire : chaque propriétaire doit évaluer sa situation et ses préférences afin de choisir la solution la plus adaptée. Quoi qu’il en soit, il est essentiel de bien se renseigner sur les dispositifs existants et leurs conditions pour sécuriser au mieux ses revenus locatifs.