Le bail de location est une étape cruciale dans le processus de location d’un bien immobilier. Que vous soyez propriétaire ou locataire, il est essentiel de comprendre les différentes modalités qui entourent ce type de contrat. Dans cet article, nous vous guidons à travers les spécificités des baux pour les locations meublées et vides, leurs durées respectives, ainsi que les conditions de résiliation du contrat.
Les types de baux : meublé ou non meublé
Il existe deux principaux types de baux de location en France : le bail pour une location meublée et celui pour une location vide. La différence entre ces deux types repose essentiellement sur la nature du logement et l’équipement fourni par le propriétaire.
Dans une location meublée, le logement doit être équipé de manière à ce que le locataire puisse y vivre immédiatement sans avoir besoin d’acheter des meubles ou des équipements supplémentaires. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale des éléments que doit contenir un logement meublé pour être considéré comme tel : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, réfrigérateur avec compartiment congélation, four ou four à micro-ondes, vaisselle et ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d’entretien ménager. Ce type de location est généralement prisé par les étudiants ou les personnes en mobilité professionnelle.
La location vide, quant à elle, concerne un logement qui n’est pas équipé de meubles ni d’équipements spécifiques. Le locataire doit donc apporter ses propres meubles et équipements pour vivre dans le logement. Cela peut convenir aux personnes ayant déjà leur propre mobilier ou souhaitant choisir eux-mêmes l’aménagement intérieur de leur lieu de vie.
Les durées des baux selon le type de location
Les durées des baux varient en fonction du type de location : meublée ou vide. Pour une location vide, la durée minimale du bail est de trois ans, renouvelable tacitement si aucune des parties ne souhaite y mettre fin. Cette durée peut être réduite à un an si le propriétaire justifie d’un motif légitime et sérieux tel que la reprise du logement pour y habiter ou pour un proche, la vente du bien ou encore la mise en œuvre de travaux importants.
Pour une location meublée, la durée minimale du bail est d’un an, renouvelable également tacitement si aucune des parties ne souhaite y mettre fin. Toutefois, dans le cas où le locataire est étudiant, la durée minimale peut être ramenée à neuf mois, sans renouvellement automatique.
Il est à noter que les baux conclus depuis le 27 mars 2014 doivent respecter un modèle type, défini par la loi Alur, qui précise notamment les informations obligatoires à mentionner dans le contrat et les pièces justificatives à fournir par le propriétaire et le locataire.
La résiliation du contrat de location
La résiliation d’un bail de location peut être initiée par le locataire ou par le propriétaire, mais les conditions et préavis diffèrent selon les cas. Pour une location vide, le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un préavis de trois mois. Ce préavis peut être réduit à un mois dans certaines situations : mutation professionnelle, perte d’emploi, nouvel emploi suite à une période de chômage ou encore lorsque le locataire bénéficie du RSA ou de l’AAH.
Pour une location meublée, le préavis du locataire est également d’un mois, quel que soit le motif invoqué. Dans tous les cas, la notification du congé doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Du côté du propriétaire, pour mettre fin au bail d’une location vide, il doit respecter un préavis de six mois avant la date de fin du contrat et justifier sa décision par un motif légitime et sérieux tel que la reprise du logement pour y habiter, pour un proche, la vente ou encore des travaux importants. Dans le cas d’une location meublée, le préavis est également de trois mois et les motifs légitimes et sérieux sont les mêmes que pour une location vide.
En cas de résiliation anticipée du bail par le propriétaire sans motif légitime et sérieux, il peut être condamné à verser des dommages et intérêts au locataire.
Il est important de souligner que la loi Elan du 23 novembre 2018 a instauré un dispositif spécifique en matière de résiliation du bail pour les locations situées dans des zones dites « tendues ». Dans ces zones, le locataire peut demander au propriétaire de justifier son motif de congé par une attestation sur l’honneur.
Un bref récapitulatif
Pour bien comprendre les différents types de baux et leurs durées, ainsi que les conditions de résiliation du contrat, il est essentiel de garder à l’esprit quelques points clés :
- Il existe deux types principaux de baux : meublé et non meublé, selon l’équipement fourni par le propriétaire;
- La durée minimale du bail est de trois ans pour une location vide et d’un an (ou neuf mois pour les étudiants) pour une location meublée;
- Les préavis varient selon le type de location et la partie qui souhaite mettre fin au contrat : trois mois pour les locataires de locations vides, un mois pour les locataires de locations meublées, et six mois pour les propriétaires de locations vides et trois mois pour les propriétaires de locations meublées;
- La résiliation du bail doit être motivée par un motif légitime et sérieux, notamment dans le cas des propriétaires qui souhaitent mettre fin au contrat.
En maîtrisant ces informations, vous serez en mesure de mieux appréhender les enjeux liés aux baux de location et d’éviter les éventuels litiges entre propriétaires et locataires.