La Loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de la restauration d’un bien immobilier situé dans un secteur sauvegardé ou une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP). Mais comment fonctionne ce dispositif en lien avec le régime réel d’imposition ? Cet article vous apporte toutes les réponses.
Présentation de la Loi Malraux
Instaurée en 1962, la Loi Malraux vise à encourager la préservation du patrimoine architectural français en incitant financièrement les particuliers à investir dans des biens immobiliers anciens nécessitant une restauration. En contrepartie, les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt sur le montant des travaux de restauration réalisés.
Pour être éligible à ce dispositif, le bien immobilier doit être situé dans un secteur sauvegardé, une ZPPAUP ou une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP). De plus, les travaux doivent être suivis par un architecte des Bâtiments de France et respecter certaines normes environnementales. Enfin, le propriétaire s’engage à louer le logement non meublé pendant au moins 9 ans.
Le régime réel d’imposition et la Loi Malraux
Le régime réel d’imposition est un système de déclaration des revenus fonciers qui permet aux propriétaires de déduire de leur revenu imposable les charges engagées pour l’entretien et la gestion de leur bien immobilier. Ce régime s’applique automatiquement pour les investissements locatifs réalisés dans le cadre de la Loi Malraux, avec quelques spécificités.
En effet, les dépenses liées aux travaux de restauration réalisés dans le cadre d’un projet Malraux sont déductibles du revenu foncier, à condition qu’elles soient engagées par le propriétaire et non par une société civile immobilière (SCI). Par ailleurs, les intérêts d’emprunt contractés pour financer ces travaux sont également déductibles des revenus fonciers.
Par conséquent, l’investisseur peut bénéficier d’une double optimisation fiscale : la réduction d’impôt accordée par la Loi Malraux et la déduction des charges liées au bien immobilier grâce au régime réel d’imposition.
Calcul de la réduction d’impôt Malraux
La réduction d’impôt accordée dans le cadre de la Loi Malraux est calculée en fonction du montant des travaux de restauration réalisés. Le taux de réduction varie en fonction de la localisation du bien :
- 30% pour les biens situés en secteur sauvegardé ou en AVAP
- 22% pour les biens situés en ZPPAUP
Cette réduction d’impôt est plafonnée à un montant maximum de travaux de 100 000 € par an, soit une réduction maximale de 30 000 € pour les biens en secteur sauvegardé ou en AVAP et de 22 000 € pour ceux en ZPPAUP.
Exemple concret d’un investissement Malraux
Prenons l’exemple d’un investisseur qui acquiert un bien immobilier en secteur sauvegardé nécessitant 150 000 € de travaux de restauration. Le montant total de l’investissement s’élève donc à 450 000 € (300 000 € d’acquisition + 150 000 € de travaux).
Avec la Loi Malraux, il bénéficie d’une réduction d’impôt de 30% sur le montant des travaux, soit 45 000 €. De plus, grâce au régime réel d’imposition, il peut déduire les charges liées à la gestion et l’entretien du bien (frais de notaire, intérêts d’emprunt, etc.) de son revenu foncier imposable.
Ainsi, cet investisseur profite d’une optimisation fiscale intéressante tout en contribuant à la préservation du patrimoine architectural français.
En conclusion, la Loi Malraux et le régime réel d’imposition sont deux dispositifs complémentaires permettant aux investisseurs immobiliers de bénéficier d’avantages fiscaux attractifs. Ils encouragent ainsi la restauration et la sauvegarde du patrimoine architectural tout en offrant une opportunité d’investissement rentable.